Биохакинг рынка недвижимости

Биохакинг рынка недвижимости с помощью стандартов "зеленого" строительства

Интервью Trend Hunter с Екатериной Кузнецовой, руководителем компаний Green Office Club/GBCG; со-разработчиком российской рейтинговой системы оценки для зеленых зданий ECO GREEN BUILDING SYSTEM.

Катерина, вы на рынке “зеленого” строительства 10 лет, что вы можете сказать о том, как изменилась ситуация с точки зрения спроса и с точки зрения поддержки государства этого направления?

Спасибо за вопрос, для начала хочу сделать небольшой экскурс в тему становления “зеленых” стандартов на рынке РФ. Зеленые стандарты пришли на российский рынок в 2010-2012гг. и начало “зеленой”, то есть экологичной стандартизации в строительстве заложился в период подготовки к Олимпиаде.

Помимо начальных проектов на рынке по западным системам сертификации BREEAM и LEED, под эгидой Минприроды был создан “зеленый” ГОСТ Р, который в действующем статусе и сегодня - это ГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости. Далее была создана первая система добровольной сертификации “Зеленые Стандарты”, с которой мы работали. Однако, наша практика работы преимущественно с офисными объектами и помещениями, показала, что рынку не хватает стандарта, который бы помогал экологизировать не только направления конструктива, архитектуры, глобальных инженерных решений, но и оценивал усилия компаний в области экологизации внутренних процессов своих объектов больше, чем оценка в западных системах. Например, процесс раздельного сбора, закупочной деятельности, практик вовлечения пользователей и сотрудников в экопрактики объекта, а также вопросы влияния зданий на здоровье.

Существующий на тот момент (и сегодня) американский стандарт WELL, в отличии от BREEAM и LEED - единственный, кто делал глобальный упор на здоровье и гармонию человека в здании. Мы же решили объединить все направления существующих стандартов, добавить также бытовые практики и процессы и создать комплексный инструмент оценки экологичности и здоровья офисных зданий - систему добровольной сертификации "Зеленый офис" № РОСС RU.З1963.04ЗОФ0. Сегодня система выросла в комплексную систему рейтинговой оценки Eco Green Building System и оценивает не только офисные здания, а также отели, поселки, территории.

С уходом западных систем с рынка РФ активно стали развиваться также и другие стандарты, например, ДОМ. РФ создал ГОСТ Р для жилых зданий ГОСТ Р 70346-2022 «Зеленые стандарты». Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Как изменился спрос - хочу отметить, что если 5-10 лет назад профессиональное сообщество боролось за чистоту термина «зеленое» здание, то сегодня фокус на том, как здоровое здание может положительно влиять на здоровье и благополучие пользователей. Особенный экономический эффект такого подхода важен для коммерческих зданий: - для девелоперов – это более конкурентное предложение арендаторам офисных пространств, которые гарантируют более продуктивную среду для сотрудников, - для арендаторов – это забота о сотрудниках, которая конвертируется в прибыль. Известно, что 10-20% расходов компании – это расходы на объект и другие задачи по бизнесу и 80-90% это фонд оплаты труда, поэтому здоровые зеленые офисы - это деньги компании.

В целом спрос на “зеленую” здоровую сертификацию вырос не менее, чем на 50% и запросы идут в равной степени, как от западных компаний, так и от российских. Зеленые здания и офисы – этоодно из направлений ESG концепции, которая, как мы видим продолжает активно развиваться.

Что касается государственной поддержки “зеленого” направления, то преимущественного отношения к зеленым зданиям комплексно со стороны налоговых послаблений, субсидий и так далее, еще нет. Из мер, которые существуют еще с 2015 гг. – это налоговые льготы на имущество для объектов, имеющих высокую энергоэффективность. Постановлением Правительства РФ №600 от 17 июня 2015 года утвержден перечень объектов и технологий высокой энергетической эффективности, и компании, использующие такое оборудование или материалы, они получают право на ускоренную амортизацию, налоговый кредит и освобождение этого имущества от налогообложения на три года. Соответствующие положения содержатся в Налоговом кодексе. Например, в феврале 2022 года в перечень были внесены электрозарядные станции для электромобилей мощностью от 150 кВт (DC, 380В) с кпд более 96%.

Помимо государственной поддержки во всем мире для становления “зеленого” строительства также используется инструмент “зеленого” финансирования от банков. В декабре 2021 года Минэкономразвития приняло постановление, которое утвердило перечень критериев, наличие которых позволяет отнести проект к “зеленому” и претендовать на льготное финансирование. У зданий такими критериями будут а) - наличие “зеленой” сертификации по национальному “зеленом” стандарту и б) ряд сниженных удельных показателей по потреблению энергетических ресурсов.

- Что же такое национальные стандарты и как доказать снижение удельных показателей для льготного финансирования?

Очень важный вопрос, давайте разберемся. Национальные стандарты – это стандарты РФ, зарегистрированные в соответствующих реестрах РФ. Например, ГОСТ Р, системы добровольной сертификации, зарегистрированные в Росстандарте - это национальные российские стандарты. ГОСТ Р – это сам стандарт, прописанные требования и критерии, а системы сертификации - это системы оценки соответствия заявленным критериям. Как доказать соответствие ГОСТ Р - через систему сертификации.

Во всем мире именно системы сертификации для зеленых зданий являются декларацией соответствия принципам экологического строительства. Важно отметить, что системы западной сертификации BREEAM и LEED, которые у нас называют международными – это национальные системы сертификации своих стран, которые имеют международную схему оценки. Аналогично, система EGBS (rus) (Eco Green Building System) имеет схему оценки для других стран.

Ряд банков, такие как Райфайзен, Сбер, МКБ обращают внимание на наличие “зеленой” сертификации и высокий уровень рейтинга сертификата будет являться доказательством, что у объекта снижены удельные показатели потребления по воде, энергии, теплу, однако какие именно условия льготного финансирования получит объект – это индивидуальное предложение каждого банка.

Как определяется “зеленый” проект по Постановлению от 21 сентября 2021 г. № 1587 "Об утверждении критериев проектов устойчивого (в том числе зеленого) развития в Российской Федерации и требований к системе верификации проектов устойчивого (в том числе зеленого) развития в Российской Федерации? Здесь необходимо обратится в Методологический центр ВЕБ.РФ, внутри назначены верификаторы, и они проверят данные проекта. Это немного другая история, не связанная с системами сертификации.

- Как в системе зеленых стандартов оцениваются показатели здоровья зданий? И каковы эти показатели?

Традиционно все зеленые стандарты любых стран имеют разделы по оценке качества среды зданий и влияние помещений на здоровье людей. Но у разных стандартов разное весовое значение критериев, например, стандарт LEED в большей степени ориентирован на энергоэффективность, внутри стандарта есть требования к качеству отделки, к воздуху и микроклимату, но вес этих критериев ниже, чем критерии по ресурсоэффективности. Стандарт BREEAM ориентирован более равномерно на все аспекты создания зеленого здания, но также недостаточно широко оценивает все факторы среды, которые реально влияют на здоровье людей в зданиях. Самый “здоровый” западный стандарт – это стандарт WELL, он оценивает преимущественно влияние здания на здоровье и это будут такие факторы, как: воздух, вода, питание, свет, фитнес, комфорт и разум.

Российская рейтинговая система EGBS (rus) (Eco Green Building System) включила в себя все важные аспекты “зеленого здания комплексно: - это снижение удельных показателей потребления, - это экологичные практики и процессы, - это углубленная оценка факторов здоровья в здании, которая также, как и стандарт WELL оценивает:
- качество воздуха по микробиологии и хим. составу,
- качество и достаточность естественного освещения и соответствие искусственного,
- качество питьевой воды,
- фитнес и движение,
- психологический комфорт и наличие усилий по стресс-менеджменту,
- биофильный дизайн и озеленение,
- дизайн - комфорт, который должен способствовать гармонизации психики сотрудника на рабочем месте.

Большинство перечисленных факторов когда-то были включены в проверки качества условий труда сотрудников (времена СССР), но на сегодня остался очень маленький перечень проверки, который больше номинален для отчета в соответствующие органы (Роспотребнадзор, Минтруд). Например, показатели достаточности естественной освещенности, уровень электромагнитного излучения, запыленность, обязательность спортивных разминок – это все забыто, но остается важным для здоровья человека.

Беседовала Елизавета Мартынова, автор цикла и куратор деловой программы форума «Технологии большого города: от цифровой трансформации к технологиям «зеленого» строительства», Trend Hunter

Елизавета Мартынова